Kira tespit kararı çıktı: Fark kira hemen istenebilir mi?

Özet

TBK m.345’in koşulları varsa mahkemece belirlenen kira bedeli ilgili kira döneminin başından itibaren geçerli olabilir. Ancak geçmiş dönem için biriken fark kira, tespit kararının kesinleşmesiyle belirli ve istenebilir hâle gelir. Birikmiş farklara faiz de ayrıca ihtar gerekmeksizin kesinleşme tarihinden itibaren işler. Tespit hükmü ödeme emri içermediğinden fark kira doğrudan ilamlı icra takibine konu edilemez. Yeni bedelin geçerlilik tarihi ile fark alacağının muacceliyet tarihi aynı değildir.

Önce dört ayrı tarih belirlenmelidir

Kira tespit uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, mahkemece belirlenen bedelin geçmişe etkili olmasını, fark alacağının da geçmişte muaccel olduğu şeklinde yorumlamaktır.

Oysa dört ayrı mesele bulunmaktadır:

Bu tarihlerden birinin belirlenmesi, diğerlerinin de kendiliğinden aynı tarih olacağı anlamına gelmez.

Yeni bedel hangi dönemden itibaren geçerli olur?

Türk Borçlar Kanunu m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması için kanundaki zamanlama koşullarına uyulmalıdır.

Sözleşmede artış hükmü yoksa

Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalıdır.

Alternatif olarak aynı otuz günlük süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuşsa dava, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.

Bu koşullardan biri gerçekleştiğinde mahkemece belirlenen bedel yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede artış hükmü varsa

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığında mahkemece belirlenen bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur.

Bu ihtimalde ayrıca otuz gün önce bildirimde bulunulması aranmaz.

“Beş yıl geçti” demek, beş yıllık fark istenebileceği anlamına gelir mi?

Hayır.

TBK m.344/3’teki beş yıllık süre, kira bedeli belirlenirken kullanılacak ölçütleri değiştirir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir.

Bu düzenleme, geçmiş beş yılın kira farkının topluca talep edilebileceği anlamına gelmez. Mahkemece belirlenen bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı yine TBK m.345’teki dava ve bildirim takvimine göre belirlenir.

Davanın açılması mı, dilekçenin tebliği mi önemlidir?

Yürürlükteki TBK m.345, davanın yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmasını esas almaktadır.

Kanunun hazırlık sürecinde tasarıda bulunan “dava dilekçesinin kiracıya tebliği” ifadesi, TBMM Adalet Komisyonu gerekçesiyle “davanın açıldığı” şeklinde değiştirilmiştir. Amaç, tebligatın mahkeme eliyle gecikmesi riskini kiraya verene yüklememektir.

Bununla birlikte özellikle sözleşmede artış hükmü bulunmayan hâllerde, yeni dönemden en az otuz gün önce yazılı artış bildiriminin kiracıya ulaştırılması ve davanın da süresinde açılması, uygulamadaki ispat ve süre tartışmalarını önemli ölçüde azaltır.

Fark kira neden kesinleşmeden istenemez?

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli, E. 1979/1 ve K. 1979/3 sayılı kararı, kira tespit hükmünün klasik bir ödeme veya eda ilamı olmadığını kabul etmektedir.

Tespit kararı, kira sözleşmesinin yeni dönem için eksik kalan ücret unsurunu tamamlar. Kiracının geçmiş dönem için ne kadar fark ödemek zorunda olduğu ise kararın kesinleşmesiyle hukuken belirginleşir.

Bu nedenle mahkeme:

“Aylık kira bedelinin 1 Ocak 2025’ten itibaren 30.000,00 TL olarak tespitine”

karar vermiş olsa dahi hüküm 10 Mart 2027’de kesinleşmişse, geçmiş döneme ait farklar 1 Ocak 2025’te değil, 10 Mart 2027’de istenebilir hâle gelir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 9 Kasım 2021 tarihli, E. 2017/6-1847 ve K. 2021/1376 sayılı kararında da kesinleşmeden önce başlatılan takibin erken olduğu kabul edilmiştir. Ayrıca kararın takip sırasında kesinleşmesi, başlangıçta muaccel olmayan alacak için yapılmış takibi sonradan geçerli hâle getirmeyecektir.

Faiz hangi tarihten itibaren işler?

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 24.11.1995 tarihli, E. 1994/2 ve K. 1995/2 sayılı kararı uyarınca kira tespit kararıyla belirginleşen birikmiş fark alacağına, ayrıca ihtara gerek olmaksızın kararın kesinleştiği tarihten itibaren faiz işler.

Bu nedenle birikmiş fark bakımından faiz başlangıcı:

• Kira tespit davasının açıldığı tarih,
• Mahkemenin karar verdiği tarih,
• Geçmiş aylardaki olağan kira ödeme günleri

değil, tespit kararının kesinleştiği tarihtir.

Ancak bu ilke yalnız tespit kararıyla belirginleşen fark alacağı içindir. Kiracının eski ve çekişmesiz kira bedelini hiç ödememesi hâlinde bu kısma ilişkin temerrüt ve faiz, kendi vadesine ve koşullarına göre değerlendirilecektir.

Karar kesinleştikten sonra vadesi gelecek aylarda ise sözleşmedeki ödeme günü gözetilir. Her bir fark taksidi bakımından kesinleşme tarihi ile sözleşmesel vade tarihinden hangisi daha sonraysa o tarih esas alınır.

Fark kira doğrudan ilamlı icraya konulabilir mi?

Kural olarak hayır.

“Aylık kira bedelinin belirli bir tutar olarak tespitine” ilişkin hüküm, kiracıyı belirli bir toplam parayı ödemeye mahkûm eden eda emri içermez. Bu nedenle tespit edilen kira farkı, yalnız bu hükme dayanılarak ilamlı icra yoluyla takip edilemeyecektir.

Kesinleşmeden sonra:

• Fark kira için genel haciz yoluyla ilamsız takip başlatılabilir.
• Borçlu itiraz ederse itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yolları gündeme gelebilir.
• Kesinleşmiş tespit ilamı, fark tutarı ilam ve ödeme kayıtlarından basitçe belirlenebiliyor ve İİK m.68’in diğer koşulları da gerçekleşiyorsa itirazın kaldırılması talebine dayanak oluşturabilir.
• Fark alacağı için ayrıca eda davası açılarak ödeme yönünde mahkûmiyet ilamı alınabilir.

Tespit kararındaki vekâlet ücreti ve yargılama giderleri ise eda niteliğindeki ayrı kalemlerdir. Bununla birlikte kira tespit ilamının kesinleşme koşulu ve ilamın bütünlüğü gözetilerek bu kalemlerin de kesinleşme sonrasında takibe konu edilmesi gerekir.

Kira tespit hükmünün kesinleşmesi tahliye sebebi midir?

Kesinleşme, fark kira alacağını istenebilir hâle getirir; fakat kiracının kendiliğinden temerrüde düşerek tahliye edilebileceği anlamına gelmez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında temerrüt nedeniyle tahliye için TBK m.315 uyarınca kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük ödeme süresi verilmeli ve ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir.

İİK m.269 ve devamı uyarınca tahliye talepli kira takibi de bu işlevi gören bir ödeme emrini içerir.

Dolayısıyla:

1. Tespit kararı kesinleşmeli,
2. Fark alacağı muaccel olmalı,
3. Kiracıya kanuni ödeme süresi verilmeli,
4. Bu süre içinde ödeme yapılmamalıdır.

Tahliye, kesinleşmenin otomatik sonucu değil, muaccel farkın usulüne uygun verilen sürede ödenmemesinin sonucudur.

Bir örnek üzerinden

Kira döneminin 1 Ocak’ta başladığını, eski aylık kiranın 20.000,00- TL, mahkemece belirlenen yeni kiranın 30.000,00- TL olduğunu ve kararın 10 Mart 2027’de kesinleştiğini varsayalım.

Mahkeme yeni bedeli 1 Ocak 2025’ten itibaren geçerli kılmış olabilir. Buna rağmen:

• Geçmiş aylara ait 10.000,00- TL’lik farklar 10 Mart 2027’de istenebilir hâle gelir.
• Birikmiş farklara faiz 10 Mart 2027’den itibaren işler.
• Kesinleşmeden sonra vadesi gelecek taksitler kendi sözleşmesel vadelerinde muaccel olur.
• Fark kira doğrudan ilamlı icraya değil, koşullarına göre ilamsız takibe konu edilir.
• Tahliye isteniyorsa kiracıya ayrıca kanuni ödeme süresi verilmelidir.

Kiracının geçmişte ödediği eski kira bedelleri mahsup edilerek yalnız kalan fark takip konusu yapılabilir.

Sonuç

Kira tespit kararının uygulanmasında üç temel kural birlikte gözetilmelidir:

1. Yeni kira bedelinin geçmiş bir dönemden itibaren geçerli olması, farkın aynı tarihte muaccel olduğu anlamına gelmez.
2. Birikmiş fark kira ve buna ilişkin faiz, kural olarak tespit kararının kesinleşmesiyle talep edilebilir.
3. Tespit hükmü eda emri içermediğinden fark kira doğrudan ilamlı icraya konulamaz; tahliye için de ayrıca usulüne uygun temerrüt süreci kurulmalıdır.

Başlıca hukuki dayanaklar ve kaynaklar

Mevzuat

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
• TBMM Adalet Komisyonu Raporu – TBK m.345 gerekçesi

Yargı kararları

• YİBBGK, 12.11.1979, E. 1979/1, K. 1979/3
• YİBHGK, 24.11.1995, E. 1994/2, K. 1995/2
• Yargıtay HGK, 09.11.2021, E. 2017/6-1847, K. 2021/1376
• Yargıtay 12. HD, 06.03.2019, E. 2018/5932, K. 2019/3733